元政行复决字﹝2022﹞1号
申请人何*,男,1954年4月15日出生,汉族,云南省元谋县人,住元谋县元马镇双龙社区居委会**村,居民身份证号码:53232819**********。
申请人姚**,女,1963年1月25日出生,汉族,云南省元谋县人,住元谋县元马镇双龙社区居委会环城南路*号,居民身份证号码:53232819**********。系何*之妻。
申请人何**,男,1983年1月14日出生,汉族,云南省元谋县人,住元谋县元马镇双龙社区居委会**村,居民身份证号码:53232819**********,系何*之子。
被申请人元谋县自然资源局。
统一社会信用代码:11532328MB1791203K。
住所地:元谋县元马镇中兴街延长线。
法定代表人吴永彬,局长。
申请事项:
申请人向被申请人元谋县自然资源局不动产登记中心申请办理集体建设用地使用权转移登记一案,申请人对被申请人元谋县自然资源局不动产登记中心作出的《(2022)02号不动产登记不予受理告知书》不服,以元谋县自然资源局为被申请人,于2022年7月6日向本机关申请行政复议,本机关依法予以受理。现已审理终结。
申请人请求:
一、请求元谋县人民政府依法撤销被申请人元谋县自然资源局不动产登记中心2022年5月7日作出的不动产登记不予受理告知书;
二、请求元谋县人民政府督促被申请人元谋县自然资源局履行(2021)云2328行初82号行政判决书;
三、请求元谋县人民政府责令被申请人元谋县自然资源局履行不动产登记法定职责,办理集体土地使用权转移登记。
申请人称:
1993年申请人所在村集体(南门三社)以村集体名义征用村民的自留地新建元谋县城南停车场,位置坐落于元谋县元马镇双龙社区居委会老108国道西侧,1996年11月南门村三社召开村民会议讨论决定将停车场临街的土地使用权(按1981年土地承包到户时的人口和户数)转让给本村17户老社员永久使用,1997年1月15日申请人和所在村集体签订了《房屋转让协议书》,约定将村集体所有的上述第二格房屋转让给申请人,申请人按约支付了相应款项。后申请人对该房屋进行经营管理、使用、收益。2005年12月10日申请人与同村人唐**(杨**之子)以同样方式取得的第一格房屋签订了《房屋转让协议书》,申请人按约履行了相应义务,并开始对上述第一格房屋进行管理、使用、收益至今。2014年12月24日,被申请人元谋县原国土资源局向南门三社核发了元集用(2013)字第0084号《集体土地使用证》,证载面积6187.12平方米、土地使用者为南门三社、用途为停车场。2018年10月,申请人欲撤除即将倒塌的以上2格房屋进行重建,遂申请取得了“乡字第元谋县201800066”号《乡村建设规划许可证》,同年12月20日申请人撤除了原房屋,进行地基修砌,2019年7月2日,元马镇双龙社区居委会南门村民小组三社提起民事诉讼,要求确认与申请人等同样方式取得集体土地使用权的农户签订的《房屋转让协议书》无效,经两级人民法院审理后,认定双方签订的协议合法有效,驳回了南门村民小组三社的诉讼请求。2020年12月1日,申请人姚**单方向被申请人元谋县不动产登记中心申请办理集体建设用地使用权转移登记,并提交了24组证据(办理转移登记的材料)。2020年12月14日,被申请人元谋县不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请”的规定,以申请人姚**的单方申请不符合法律法规规定,作出《不动产登记不予受理告知书》,不予受理申请人姚**的登记申请。2021年6月3日,申请人何*、姚**向人民法院提起诉讼,人民法院判决撤销了被申请人2021年12月4日对申请人姚**作出的《不动产登记不予受理告知书》;并责令被申请人于判决生效后60日内对申请人何*、姚**的申请作出处理。2022年5月7日申请人依照不动产补充材料通知书的补正内容向不动产登记中心提交齐全的补充材料,同日被申请人再次作出《不动产登记不予受理告知书》,并向申请人发出不动产登记补充材料通知书。申请人认为,申请人取得以上房屋是合法取得,同时也取得了相应的土地使用权,依法对该房屋及房屋所涉集体土地享有管理、使用、经营、重建等权利,请求元谋县人民政府支持申请人的行政复议诉求。
申请人提交的证据有:
1、(2021)云2328行初55号《行政裁定书》(复印件);
2、(2021)云23行终64号《行政裁定书》(复印件);
3、(2021)云2328行初82号《行政判决书》(复印件);
4、《法律文书生效证明书》(复印件);
5、(2019)云2328民初1026号《民事判决书》(复印件);
6、(2020)云23民终404号《民事判决书》(复印件);
7、元谋县自然资源局《工作催办函》(复印件);
8、2020年12月4日《不动产登记不予受理告知书》(复印件);
9、2022年5月7日《不动产登记不予受理告知书》(复印件);
10、《不动产登记补充材料通知书》(复印件);
11、《不动产权籍调查表》(复印件);
12、《照片》;
13、《申请》(复印件);
14、《房屋转让协议书》(复印件);
15、《集体土地使用证》(复印件);
16、《乡村建设规划许可证》(复印件);
17、总平面布置图(复印件)。
被申请人称:
一、申请人请求撤销被申请人元谋县自然资源局不动产登记中心2022年5月7日作出的《不动产登记不予受理告知书》没有事实和法律依据。2022年5月7日申请人向元谋县不动产登记中心提出不动产登记申请,并提交了申请资料,元谋县不动产登记中心工作人员依法对申请资料进行审查:经查,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条的规定,申请人的申请登记类型不属于不动产变更登记,应当属于不动产转移登记;根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十九条第一款第一项、第四十六条和《不动产登记操作规范》11.3.2、11.3.3的有关规定,申请人提交的资料不齐全。按照《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第三项:“申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”的规定,被申请人2022年5月7日向申请人书面一次性送达《不动产登记不予受理告知书》(编号:[2022]02)和《不动产登记补充材料通知书》(编号:02),该行为符合法律法规的规定,并无不妥。因此,被申请人元谋县自然资源局不动产登记中心2022年5月7日作出的《不动产登记不予受理告知书》不应当撤销。
二、被申请人元谋县自然资源局履行(2021)云2328行初82号行政判决书的情况。1997年1月,南门三社召开群众会,把村集体17间门面按每户一间转让给村民(包括申请人何*),1997年1月15日,申请人与南门三社签订了《房屋转让协议》,之后因门面分配方案的问题,一直存在矛盾纠纷,元马镇人民政府多次组织镇、村、组进行调解处理,但一直没有得到解决,2019年7月南门三社向元谋县人民法院提起民事诉讼要求确认《房屋转让协议》无效,经元谋县人民法院一审判决和楚雄州人民法院二审判决确认《房屋转让协议》有效。元谋县自然资源局收到元谋县人民法院《行政判决书》(云2328行初82号)判决书后,高度重视,本着彻底处理矛盾纠纷,保护群众合法权益,维护社会和谐稳定的态度,积极履行法定职责,开展了一系列工作,多次主动与元马镇人民政府和村社区干部沟通对接,但南门三社村集体认为《房屋转让协议》确定的土地使用面积为39.9平方米,而申请人认为土地使用面积应当为43.4平方米,因双方意见分歧较大,一直没有实质性进展。2022年3月26日被申请人书面向元马镇人民政府发出《工作催办函》,要求元马镇牵头督促南门三社配合申请人办理不动产登记相关事宜,被申请人多次与元马镇、南门村有关领导会商,同时与申请人沟通,但一直无法达成一致意见,2022年5月7日申请人向被申请人提出不动产登记申请,当日,被申请人向申请人作出《不动产登记不予受理告知书》(编号:【2022]02)和《不动产登记补充材料通知书》(编号:02)。因此,元谋县自然资源局积极履行了法定职责,已经履行《行政判决书》([2021]云2328行初82号)的内容对申请人的申请依法作出了处理。
三、被申请人无法为申请人办理元马镇双龙社区南门三社停车场门面集体土地使用权转移登记。首先,村集体不愿意配合申请人办理转移登记,故申请人单方申请办理元马镇双龙社区南门三社停车场门面集体土地使用权转移登记应当符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第一款第一项、第四十六条和《不动产登记操作规范》11.3.2、11.3.3的有关规定提交材料方可办理元马镇双龙社区南门三社停车场门面集体土地使用权转移登记,被申请人已向申请人告知《不动产登记补充材料通知书》,并列明需要补正的材料,然申请人一直未能提供相关资料。其次,申请人与南门三社于1997年1月签订了两份不同的《房屋转让协议》,且两份协议所记载的面积分别为39.9平方米、43.4平方米,申请人与南门三社对上述面积的确认意见分歧较大。再次,申请人于1997年1月与南门三社签订《房屋转让协议》取得“第二间”门面的使用权,同时唐**取得“第一间”门面的使用权,2005年12月唐**与申请人签订《房屋转让协议》将“第一间”门面转让给申请人,申请人要求答复人将“第一间”“第二间”门面一并办理到申请人名下,属于没有事实和法律依据,主要理由如下:一是唐**与申请人签订《房屋转让协议》将“第一间”门面转让给申请人,而该《房屋转让协议》是否合法有效还有待确认,因为唐**的姐姐唐**多次提出异议称:“第一间”门面属于其与弟弟唐**共有,唐**未经其同意独自与申请人签订《房屋转让协议》无效,并以此阻挠申请人在该土地上建房;二是根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外”的规定,应当先办理唐**的集体土地使用权登记后,符合转移登记条件(如:确认申请人与唐**于2005年12月签订的《房屋转让协议》有效等,但不仅限于此)下,方可为申请人办理“第一间”门面的集体土地使用权转移登记。综上,被申请人无法为申请人办理不动产转移登记。根据《行政复议法实施条例》第四十八条之规定,应当驳回申请人的复议请求。请求元谋县人民政府依法驳回申请人的行政复议请求。
被申请人提交的证据有:
1、统一社会信用代码、法定代表人身份证明书(原件);
2、《不动产登记不予受理告知书》(编号:(2022)02号)(复印件);
3、《告知书》(复印件);
4、《不动产登记补充材料通知书》(编号:02)(复印件);
5、《工作提醒函》(复印件);
6、《电子政务协同平台传输凭证》(复印件);
7、何*与南门三社签订的《房屋转让协议》(复印件);
8、何*与唐**签订的《房屋转让协议》(复印件);
9、《不动产登记暂行条例》(复印件);
10《不动产登记暂行条例实施细则》(复印件);
11、《不动产登记操作规范》(复印件);
本机关查明:
申请人何*、姚**系夫妻,申请人何**系其儿子。1993年5月8日,云南省土地管理局以云土复【1993】建字125号批复,同意元谋县元马镇南门三社使用本社水田5793.36m新建城南停车场。1993年3月17日,南门三社取得城南停车场建设工程规划许可证。后南门三社在县招待所坡角的108国道线西侧新建停车场发展集体经济。1997年1月,南门三社召开村民会议,决定将建成的停车场7格门面房及12格尚未建成房屋的门面地基按每户1格的标准,转让给包括原告户在内的南门三社社员,南门三社当时共有17户人家,每户均分到了相应的门面房屋及或门面地基,并签订相应房屋或地基转让协议。1997年1月15日,申请人姚**与南门三社签订了《房屋转让协议书》,约定南门三社将建成的停车场7格门面中北起第二格房屋转让给原告姚**,与该房屋南北相邻的第一格门面房屋由南门三社社员唐**取得。2005年12月10日,申请人何*与唐**签订《房屋转让协议书》,约定唐**将其1997年向南门三社购买的一格停车场门面房屋转让给何*,并交由何*管理使用至今。2014年12月24日,元谋县原国土资源局向南门三社核发了元集用(2013)字第0084号《集体土地使用证》,证载面积6187.12mm、土地使用者为南门三社、用途为停车场。2018年12月20日,申请人何*、姚**拆除所购买的前述两间房屋,准备重建。后因南门三社不认可1997年房屋转让协议效力阻拦施工,申请人仅浇筑了房屋基础后未起墙便停工。2020年12月1日,申请人姚**单方向元谋县不动产登记中心提交了1.(2019)云2328民初1026号民事判决书;2.(2020)云23民终404号民事判决书;3.房屋转让协议书;4.土地使用权变更登记申请书;5.授权委托书;6.申请人身份证复印件;7.代理人身份证复印件;8.1998年办证申请、1998年向元马镇政府申请;9.元马镇关于姚**信访事项办理答复意见书;10.楚雄州国土资源局关于何**信访事项的回复;11.州人大关于何*等人信访事项和答复;12.元马镇关于何**反映要求办理土地使用权和房屋所有权变更登记信访事项处理(答复)意见书;13.元马镇双龙社区南门三社停车场门面办证会议决议、会议签到表;14.建筑规划许可证办理委托书;15.规划放线通知单;16.乡村建设许可证办理申请及申请表;17.南门三社关于请求办理集体土地使用证的被告;18.2013年楚雄州国土资源局关于何**信访事项的回复;19.元谋县国土资源局关于何**等三人申请事项的答复;20.信访事项办理告知书及元马镇答复;21.乡村建设规划许可证;22.集体土地使用证;23.关于处理南门三社停车场纠纷的会议决议及会议签到册;24.元谋县国土资源局关于钟**、何**信访事项的回复等材料。向被申请人元谋县不动产登记中心申请办理其所购买两间房屋的集体土地使用权转移登记。2020年12月4日,元谋县不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请”的规定,以申请人姚**的单方申请不符合法律法规规定,作出《不动产登记不予受理告知书》,不予受理申请人姚**的登记申请。2021年6月3日,申请人何*、姚**向元谋县人民法院提起行政诉讼。2021年12月4日元谋县人民法院判决撤销被申请人作出的《不动产登记不予受理告知书》;并责令被申请人于判决生效后60日内对申请人何*、姚**的申请作出处理。2022年5月7日申请人重新向被申请人不动产登记中心提交了集体建设用地使用权变更登记材料,同日被申请人再次作出《不动产登记不予受理告知书》,并向申请人发出不动产登记补充材料通知书。2022年7月6日申请人向元谋县人民政府提起行政复议申请。
另查明,2019年7月2日,南门三社作为原告向元谋县人民法院起诉申请人姚**,要求确认双方1997年1月15日签订的《房屋转让协议书》元效,元谋县人民法院于同年10月16日作出(2019)云2328民初1026号民事判决,确认双方1997年1月15日签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示,合法有效,判决驳回南门三社的诉讼请求。南门三社不服,上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院,楚雄彝族自治州中级人民法院于2020年5月15日以(2020)云23民终404号民事判决,确认双方1997年1月15日签订的《房屋转让协议书》存在转让建设用地使用权的意向并已实际履行,驳回南门三社的上诉,维持了元谋县人民法院作出的(2019)云2328民初1026号民事判决。
以上事实有:(2021)云2328行初82号《行政判决书》、《法律文书生效证明书》、(2019)云2328民初1026号《民事判决书》、(2020)云23民终404号《民事判决书》、元谋县自然资源局《工作催办函》、《电子政务协同平台传输凭证》、2020年12月4日《不动产登记不予受理告知书》、2022年5月7日《不动产登记不予受理告知书》、《不动产登记补充材料通知书》、《不动产权籍调查表》、《照片》、《申请》、何*与南门三社签订的《房屋转让协议》、何*与唐**签订的《房屋转让协议》、《集体土地使用证》、《乡村建设规划许可证》等证据佐证。
本机关认为,依据《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”,元谋县不动产登记职权统一由被申请人元谋县自然资源局下属的不动产登记中心行使,被申请人元谋县自然资源局是行使本级不动产登记管理职能的行政机关。因此,被申请人具有作出《不动产登记不予受理告知书》(编号:[2022]02)和《不动产登记补充材料通知书》(编号:02)告知书的法定职权。
《不动产登记暂行条例》第十四条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;(六)申请变更登记或者异议登记的;(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”的规定,因买卖申请不动产权登记的一般应由当事人双方共同申请,但特殊情形也可由当事人单方申请。本案中,申请人主张的集体建设用地使用权变更登记所获得的集体土地使用权是分别从不同的对象转让所得,其向南门三社与向唐**转让的房屋在申请不动产登记时提供的材料各不相同,被申请人应根据其不同的转让对象详尽、全面告知申请人办理登记应提供的材料。根据元谋县人民法院(2021)云2328行初82号行政判决判决确认,该判决只对申请人向南门三社购买行为及申请登记进行了评判和确认,对申请人向唐**购买行为并未进行评判,故对两种不同性质的买卖行为,申请人应依据不同要求分别提供登记材料申请登记。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第三项规定:申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;根据该规定,被申请人收到不动产登记申请后,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,被申请人应当履行一次性告知补正的全部内容的义务,但被申请人仅履行了告知义务,并未按要求针对申请人两种不同的买卖行为获得的不动产登记需要的材料不同分别履行全面告知义务,被申请人履行告知义务不全面具体,不符合法律规定,没有真正做到履行一次性告知补正全部内容的义务。
综上,被申请人作出《不动产登记不予受理告知书》认定主要事实不清、证据不足、适用依据错误,依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项之规定,本机关决定:
撤销被申请人2022年5月7日作出的《(2022)02号不动产登记不予受理告知书》,责令被申请人自收到本行政复议决定书之日起60个工作日内对申请人的申请行为重新作出处理。
申请人如不服本行政复议决定,申请人可自收到本决定书之日起15日内,依法向元谋县人民法院提起行政诉讼。
2022年8月30日